业内预计“可能以一定人均面积为起征点，超出部分才按比例征税”

　　早报记者 朱楠

　　昨日有消息称，落实“国十条”的上海楼市调控细则正在进行最后修订，最快本周即可颁布，与此同时，上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。

　　早报记者昨日进一步了解到，正在讨论中的上海房产税可能仅对新购房屋征收，而之前已有的房屋可能仅作为起征点的考量，不再实征。

　　计税基础或为房产评估价

　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“国十条”)发布已近一个月，北京、深圳等一线城市已出台落实细则，但在上海，业内关注的上海楼市调控细则迟迟未落下最后一只靴子。

　　昨日有消息称，5月6日，上海市政府召开了一个房地产会议，市政府相关部门以及地方监管部门负责人，以及上海市相关领导人均出席了该场会议，对上海拟定的楼市调控细则征求各方意见。

　　早报记者昨日从知情人士处获悉，5月10日，上海市政府相关部门曾召集各区区长共同商讨上海楼市地方新政的相关细节，其中就包括房产税的征收问题。

　　早报记者还从上海市住房保障和房屋管理局一内部人士处了解到，虽然没看到上海楼市调控细则草案，但住保局内部也已获悉，住房保有环节的征税可能以房产税的名义开征。

　　有消息称，在已经形成的上海楼市调控细则初步草案中，家庭人均面积作为判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。

　　昨日，有业内人士预计，沪版房产税政策可能以一定的人均面积为起征点，超出部分才按比例征税。此外也有消息称，房产税或只对增量房征收，该税出台之前已买入的房子只做起征点的人均面积考量，不再征收。但这一说法未获得相关政府部门的证实。

　　可查资料显示，根据1986年10月1日开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有非营业用的房产免纳房产税。就这一条例而言，房产税并非开征问题，而是征收范围扩大的问题。

　　根据上述条例，现行房产税计税依据确实有从价计征这种形式。但对其税率计算，法律规定是按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的，直辖市人民政府的权限只有决定扣除比例是按10%-30%中的哪个比例扣。

　　征收手段仍存技术难题

　　对于拟议中的上海房产税可能采取的征收方式，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，上海房产税针对的是非自住性，而且有多套、高端尤其是豪宅的那些投资和投机客，对他们的房产保有环节征税。

　　杨红旭还表示，通过征税，让这些人手中的房源流入到市场，并加快这些投资和投机客的抛盘速度，让二手房市场供应充足，以达到抑制房价作用。

　　但也有观点认为，征收物业税无益于抑制房价，操作不当，甚至会助推房价。

　　对于房产税是否会推向全国，杨红旭认为，上海这次的房产税是一个临时性政策，短期内推广到全国的可能性也不大。

　　在近日举行的“21世纪不动产上海区域主题论坛”上，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，上海的房产税应该不会与上海楼市细则同时出台，至少在世博会期间应该不会出台。他认为，房产税不过是一个信号，提醒炒房者“要当心一点，不要太高兴”。

　　一位房地系统内部人士昨日也向早报记者表示，房产税的征收还存在一些技术性的难题。“用什么手段去核实起征点？就算核实了，谁来征收？是地税部门上门收取，还是让老百姓自觉缴纳？如果有人坚持不缴，又如何催缴？如何惩罚？”该内部人士表示，房产税不像个人所得税，可以从工资中直接扣缴，征收手段是个难题。

　　第一太平戴维斯中国投资部联席负责人、中国区执行董事刘德扬则告诉早报记者，国外很多国家征收物业税或不动产税的方法，是政府每年对房地产评估一次，税单直接寄到房产业主家中的信箱内，业主拿着税单去税务部门自行缴纳。

　　“国外有很完善的个人信用体系，国民缴税意识也很强。拒不缴税会影响到个人的信用记录，对以后申请信用卡、买卖房屋等都会受到影响，一般都会自觉缴税。”刘德扬表示，只要政府下定决心征收，技术层面的问题其实不难解决。

　　名词解释

　　房产税“不存在重复征收问题”

　　所谓房产税，是一种财产税。房产税以房屋为征税对象，按房屋的余值(即房产原值按照规定减去一定比例)或出租房屋的租金收入征收。

　　1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。根据《暂行条例》，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有非营业用的房产免纳房产税。

　　其中，按照余值征收(一般是房屋原值的70%)的税率是1.2%(按年征收)，而按照租金收入征收的税率是月租金的12%。

　　如果以此前房产税税率来计算的话，一套100万元的房子，则每年需要缴纳的税金为8400元(1000000×70%×1.2%)。

　　对于房产税的征收办法，多数专家和民众都认为，应当区分自住性房产和投资性房产，把自住性房产排除在征税范围以外。财政部财政科学研究所所长贾康早在今年“两会”期间便建议，在实施的初期，对一般的消费性住房不考虑实征，如考虑对一定面积以下的居民“第一套自用住房”实行永不实征。管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征。

　　贾康当时还特意区分了房产税和物业税的概念。他解释说，对于每隔一段时间重评一次税基、对非经营性房地产覆盖的物业税，更规范的表述可称为“房地产税”。

　　可查资料显示，中共十六届三中全会上，物业税的概念被首次提出，当时的提法是“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。按照最早有关部门对物业税开征前景的研讨，该税包括房产税(含城市房地产税)、土地使用税、耕地占用税(也有说土地增值税)、契税及土地出让金，简称“四税一金”。

　　贾康说，“土地出让金”的性质是土地使用权的价格，即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房地产税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者(国家)凭借的是社会管理者的政治权力。因此，“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。

　　值得注意的是，财政部4月6日公布的2010年工作要点中，并没有“物业税”字样，取而代之的是“完善房产税制度”。

　　可见，关键的问题是，缓行集“四税一金”于一体物业税，先推房产税。