昨天，随着汤臣集团发布中期业绩报告，天价楼盘“汤臣一品”再度成为焦点。中报披露，集团计划在今年三季度推出“汤臣一品”4栋中的一栋用于对外出租。这也是“汤臣一品”因涉嫌“捂盘惜售”成为市房地局首批专项检查对象之后，首次调整市场策略。不过，据记者调查，目前小陆家嘴地区豪宅租赁市场明显供大于求，动辄几千美元一个月的租金也往往“有价无市”。
 

    月租金估计不低于五千美元

    汤臣集团发布的中期业绩报告中显示，到目前为止，“汤臣一品”项目已收取超过2亿港元的销售收入；在4栋住宅物业中，两栋已对外出售，而另外两栋则保留作投资用途；集团现正计划于今年第三季度推出一栋住宅大楼（共74套）用作对外出租。

    不过，当记者联系汤臣集团香港总部时，相关负责人仍谨慎出言：“具体三季度何时将租赁项目推向市场还没有时间表，包括

    租金水平等在内的详细租赁方案还在研究之中。”

    从中介公司了解的情况显示，目前小陆家嘴区域能看见江景、300平方米以上大房型的租赁价格约在5000美元/月。“网上房地产”信息显示，“汤臣一品”拟推出的74套租赁住宅都在400平方米以上，据此分析租金应在5000美元/月以上。而其物业管理费也因为天价楼盘的身价而高达每月15元/平方米，核算下来，即使租赁面积最小的一套，每月物业管理费也高达6000多元。如按日计算，日租金约200美元，相当于上海目前豪华五星级酒店的价格。

    豪宅“售改租”动机有二

    据了解，现在一些市中心区域都有高档楼盘计划“转售为租”，其中有的是开发商行为，有的是投资商间接运作。

    业内人士透露，“汤臣一品”将要出租的房源位于小区东边，不靠江边，以400平方米以上的大房型为主，从品质、面积和区位来看，与周边的“财富海景”比较类似，市场能够接受的租赁价格约为每月8000美元。然而，“财富海景”因租金高而租赁情况并不好，在信义房产有30多套房源挂牌租赁，但至今只租出3套。

    荒岛房产分析人士认为，众多“转售为租”的案例显示，开发商通常有两方面动机：一种是楼盘当初定价较高，开发商短期内销售压力大，通过“转租”来调整开发策略；另一种是企业看好楼市后期表现，希望把市中心物业作为资产运营，出租能够为公司带来长期稳定的利润。

    周边豪宅市场明显供过于求

    “汤臣一品”数十套租赁房源进入市场一定会冲击小陆家嘴高端物业租赁市场。“这里有些豪宅几个月才能租出去一套房”，中原地产有关人士昨天向记者这样表示。根据中原地产、信义房产等提供的数据，浦东小陆家嘴地区高端租赁市场相对集中，其中世茂滨江约占50%的市场份额，仁恒滨江花园、汇豪天下各约占30%、15%的份额，除此以外，“财富海景”等高端楼盘也有少量对外租赁。总而言之，小陆家嘴地区高端物业租赁并不活跃，挂牌出租的物业不少，但出租成功率不高，供求之比约为20：1。

    租赁行情低迷显然与该区域租赁价格高密切相关，根据中原地产提供的数据，陆家嘴区域楼层较高、能看江景的300平方米大房型租赁价格达到5000美元/月；区域内目前租赁价格最高的楼盘是“财富海景”，其339平方米的三房租赁价格高达8000-10000美元/月。

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    “汤臣一品”调查仍未有结果

    今年6月6日，上海市房屋土地资源管理局宣布，将对沪上房地产企业进行专项检查，首批专项检查对象为“汤臣一品”、“嘉和国际大厦”、“经纬城市绿洲”三个商品房开发项目。这三家在售楼盘都涉嫌“捂盘惜售”、“虚拟交易”等不规范行为。

    目前此项检查是否已有结果？“汤臣一品”出租物业是否与检查相关？昨天，记者未能从市房地局得到明确答复。不过，市房地局有关人士10天前接受媒体采访时曾表示，“汤臣一品”的调查现在仍然未出结果，这次的房地产市场秩序整治，将是一次面对所有进入预售环节楼盘的检查，并非针对个别楼盘。

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    “话题”不断的“汤臣一品”

    ●2005年10月初，“汤臣一品”亮相沪上“顶级私人物品展”，售价宣称将超过1万美元/平方米，当年10月29日正式对外预售，标价11万元/平方米，成为内地最高价楼盘。

    ●2006年7月，汤臣集团委托戴德梁，赴纽约、伦敦、迪拜、新加坡等城市，将“汤臣一品”中的一整幢楼向全球推销，但至今未果。

    ●2006年8月，汤臣集团以1.3亿元价格售出第一套“汤臣一品”\(约13万元/平方米\)；随后的几个月中，“汤臣一品”又先后卖出两套住宅。

    ●2007年6月6日，市房地局宣布进行专项检查，“汤臣一品”成为首批检查对象之一。

    ●2007年6月7日，汤臣集团发布澄清公告称，“汤臣一品”开发建设及销售方面未有违规行为，该发展项目也未受到中国税务部门任何调查。随后，汤臣集团在香港上市的股票恢复交易。