记者查阅汤臣一品项目公司——汤臣海景花园有限公司的工商资料，1995年汤臣从上海富都世界发展有限公司购买这个地块，当时签订的土地使用权转让合同显示，楼面地价为485美元/平方米，折合人民币4000左右。而出售却是3万元与11万元的价格。

　　汤臣一品“虚拟交易”事件，似乎变得有些复杂化。

　　6月7日，汤臣集团主席徐枫在伦敦通过媒体回应说：“汤臣做的是合法生意，不怕调查”——此前的6月5日，上海房地局向媒体通报，上海市正在对汤臣一品等项目展开检查。

　　11日，上海市房地局办公室发言人则向记者表示，目前调查正在进行当中，调查肯定需要一定时间、一个过程，届时会及时通报。

　　“不过，由于相关调查目前主要还仅是房地局一个部门在进行，并未有相关部门尤其是税务部门的协助参与，要查实此前所指的汤臣一品涉嫌违规，困难不小。”上述房地局官员说。到目前为止，汤臣方面并没有就相关事宜主动与上海房地局方面进行沟通。

　　三个神秘“买家”

　　根据上海市房地局的通报，对汤臣一品展开调查的原因是，“撤消率列全市所有在售楼盘前列。该楼盘开盘以来，社会舆论反应强烈，认为价格虚高，有捂盘惜售之嫌，签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。”

　　6月8日，记者在上海 房地产交易中心查询到，“汤臣一品”从销售至今，一共卖出去了三套房子，分别是：花园石桥路28弄8号3801室，建筑面积979平方米，由“爱博乔国际有限公司”购买，据称是东南亚买家：1601室，597.57平方米，买家名为“古媋糴”，古媋糴据称是台湾人，3101室，597.57平方米，买家名叫“李放”。

　　时间分别在2006年8月、2006年11月份、2007年2月，目前这个楼盘的累计合同均价130608元/平方米。

　　这三套房，目前的权利人仍然为汤臣海景花园有限公司(汤臣一品的项目公司)，上海交易中心人士表示，三个买房人的“小产证”还未办理。

　　但略感蹊跷的是，记者从所有公开信息里，都查不到有关“爱博乔国际有限公司”的信息。

　　而上海“网上房地产”系统显示，汤臣一品撤销的三套定金合同，也都发生在2006年8月。

　　对此，徐枫6月7日在伦敦接受采访时解释说，购买这三户的是同一人，也都付了定金，因不想被曝光，用的是开曼群岛之类的海外公司名义，但官方不同意，也不同意外国人投资，最后只好取消交易。

　　“要查证这三次被取消合同的交易，需要查证海外注册公司的实际控制人，有较大难度。”房地局内部人士向记者表示，就算查知买家的身份，若不能证明买家与卖家之间的关系，也不能给销售的真伪定性。

　　“不过，这次突然调查，和以往要等到基本调查清楚之后才公布情况不同，在调查之前首先通报，足见局里调查组的决心和把握。”上海房地局内部人士说。

　　据了解，6月7日上海市房地局调查人员首次来到汤臣一品售楼现场进行调查。对于有媒体说“建设部有关人士参与讨论此次调查”的消息，上海市房地局该发言人称：“并不知道有关情况，并未听说建设部人士参与。”

　　土地成本485美元/平方米

　　其实，除了汤臣一品定下的“天价”外，从拿地到项目销售跨度长达12年之久，土地价格已今非昔比，由此产生的巨额利润，才是业内质疑声不断的根源。

　　到底汤臣的成本是多少？这是一个10多年历史遗留的算术题。

　　记者查阅汤臣一品项目公司——汤臣海景花园有限公司的工商资料，1995年汤臣从上海富都世界发展有限公司购买这个地块，当时签订的土地使用权转让合同显示，楼面地价为485美元/平方米，土地使用权转让金总计5820万美元。

　　不过，汤臣在此后，遭遇了重大的财务危机，连连难以按照规定的时间交付资金，这块地几乎命悬一线。

　　1996年，汤臣致信给浦东新区工商行政总局，称“汤臣集团对浦东各项目的实际投入已达5.1亿美元，由于受宏观调控、政策变化等诸多因素的影响，原滚动开发各项目的计划受阻，因此，汤臣海景(“汤臣一品”的前身)原应于营业执照发后90天内缴清注册资本金25%，其余按照建设进度在3年内交齐，但计划已经受阻，目前无力实现。”

　　此后，项目建设进度以及剩余部分注册资本金相应延迟。

　　从1995年7月至1998年，汤臣才到位1796万美元，直到1999年下半年，随着房地产市场的回升和金融风波影响的逐步消除，汤臣才加快了注册资本金的到位速度。

　　“那个时候它的日子很难过，几乎喘不过气来。”一国有银行信贷部人士说。

　　时过境迁，等这个项目终于缴清了土地款，准备销售时，2004年10月汤臣的董事长汤君年去世。汤臣集团委任其子汤子同接替汤君年在“汤臣海景”之董事职位。同时委任徐枫接替汤君年在“汤臣海景”之董事长及总经理之职位。

　　2006年，国家再度对房地产进行宏观调控，处于风口浪尖的“汤臣一品”，其定价11万元/平方米，瞬间成了众矢之的。

　　业内人士为“汤臣一品”算过一笔帐：当时陆家嘴地价极低，该楼盘目前的容积率超过7，土地成本每平方楼板价不会超过10000元，建安成本不超过10000元/㎡，前期加配套不会超过2000元/㎡，把一些管理费和营业税等等加进去，综合成本在30000元/㎡以内。

　　记者查阅汤臣一品项目公司——汤臣海景花园有限公司的工商资料，该公司的总投资额为9800万美元。

　　记者获悉，大约五年前，一家商业银行给汤臣一品发放开发贷款，他们给它的成本评估大约也是2万元/平方米。

　　尽管利息成本再高，人们仍然无法接受3万元与11万元之间的巨额差距。

　　有人给汤臣一品、金茂大厦、在建的环球金融中心分别算了一笔帐：“汤臣一品 141894平方米：141894×110000＝15608340000，而金茂大厦290000平方米，造价5.4亿美元(约4317840000人民币)，环球金融中心377300平方米，造价1050亿日元(约7265265000人民币)。”

　　也就是说，卖掉“汤臣一品”再造一幢金茂大厦和环球金融中心都绰绰有余。

　　“豪赌”的营销策略

　　但在商言商，业内更多的是诟病汤臣一品的营销策略。

　　“有些东西的确不能仅仅用成本来衡量。”一家商业银行的个贷部负责人表示，他们给汤臣一品做过方案，仍然会给贷款人大约4-5成左右的贷款。

　　除了汤臣所宣传的“古董”、“稀缺资源”等说法外，实际上，定下汤臣一品的“天价”，很大程度上是汤臣集团受内地房地产业务的颓势所迫。

　　汤臣如此定价的真正原因，汤臣集团总经理徐彬曾亲自对本报记者有这样的表述：汤臣集团来上海投资房地产14年，陆续投入20亿美金，才仅仅在2006年向香港总部上缴首批约1.7亿人民币的利润。

　　汤臣集团执行董事汤珈铖也曾公开坦言，“‘汤臣一品’才是汤臣获利的主要项目。”

　　2005年，汤臣集团营业额为5亿港元，毛利3亿港元，而这两项数据在2004年分别为7.6亿港元和4.4亿港元，下跌明显。2006年，由于“汤臣一品”销售不顺，集团业绩亏损高达5551万港元，即使排除土地 增值税影响，去年利润仍大跌44.2%。

　　而据汤臣最初的理想投资模式，在留有大量高端优质的收租物业前提下，通过打造少数几个顶级物业项目用于销售，回笼资金，随后便可在稳定租金收入的保障下持续发展。

　　徐彬曾向记者表示，在很长一段时间里，汤臣同时运作四五个项目，财务开支巨大，为渡难关，汤臣还曾通过卖掉部分土地以套取现款。

　　因此，很多人认为，汤臣一品的“天价”，某种程度上是汤臣集团为一举获得投资收益的一次“豪赌”。

　　但汤臣一品开盘时期，便做了诸多的“逆势而为”。突出者是遭受国家宏观调控，高价房正是调控的方向之一。尽管“汤臣一品”的高管一再强调，“汤臣一品”是古董，是稀缺资源，并非可以用成本来衡量，但11万元的价格，在舆论上变得触目惊心。